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· Il mutuo

Per il codice civile, il mutuo è un contratto col quale una parte consegna all'altra una somma di denaro o cose di valore, e l'altro si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie, di solito corrispondendogli interessi. “Mutuo” è il termine giuridico per tutte le forme di prestito.

· Come ottenere un mutuo

Un mutuo immobiliare si ottiene andando in banca e dimostrando di stare per acquistare un certo bene immobile di valore superiore all'importo di cui si richiede il finanziamento. La Banca verificherà tali affermazioni, la regolarità della compravendita che intendete stipulare, il valore del bene che intendete comprare. Le vostre capacità economiche sono di importanza relativa, visto che la Banca si garantirà attraverso l’iscrizione di un'Ipoteca sul bene che acquisterete, e quindi è in ogni caso tutelata da quanto acquistate. In caso di richieste di finanziamento alte, vicine al valore effettivo del bene (le banche raramente finanziano oltre l'80%, e le eccezioni vengono subordinate all’assicurazione del rischio), può darsi che vengano richieste Garanzie a terzi, se le vostre capacità economiche non danno sicurezza del rimborso del mutuo.

· Il mutuo integrativo

E possibile accendere diversi mutui per lo stesso acquisto, o anche accendere un mutuo per pagarne uno già acceso, o anche stipulare un ulteriore mutuo a fianco del mutuo principale per l'acquisto (per ulteriori spese come ristrutturazioni). In ognuno di questi casi , si tratta di un mutuo integrativo.

· I tipi di contratto

Il mutuo immobiliare si caratterizza dal metodo di calcolo degli interessi. Il mutuo a Tasso Fisso è calcolato all'inizio del rapporto e non varia per tutta la sua durata. Nel mutuo a Tasso Variabile il tasso di interesse si modifica periodicamente (di solito ogni 3, 6 o 12 mesi) sulla base di un meccanismo predeterminato: la Indicizzazione (che consiste nel collegare il tasso a qualche indice economico aumentato di una percentuale da definire). Il Tasso Strutturato (o Misto) riporta un tasso fisso particolarmente basso per 2 anni e poi il dovere di scegliere tra un Tasso Fisso o un Tasso Variabile.

· Come scegliere il mutuo migliore

Non bisogna valutare solo il tasso di interesse, ma anche l'incidenza del mutuo sulle vostre capacità economiche. Riguardo al tasso: coll tasso fisso si può programmare il proprio piano di pagamento e sperare di fare un buon affare (se il mercato dei tassi sale) o rischiare di farne uno cattivo. Con il tasso variabile si è più sicuri che il saggio pagato anno per anno risponda a delle logiche attuali (rispetto ai pagamenti) di mercato. Con il tasso strutturato si rimanda la scelta di 24 mesi, che possono essere utili in casi di economia instabile o situazione lavorativa in evoluzione. Bisogna anche valutare la percentuale da farsi finanziare rispetto al prezzo dell'immobile. Se avete capitali impiegati bene in precedenti investimenti, o che potrebbero portare reddito tra un certo tempo, sarà bene, almeno in una fase di mutui a tasso di interesse basso, farsi finanziare il maggior importo possibile. Se invece avete molta liquidità inutilizzata, spendetela, e fate un mutuo di minor percentuale. Se comprate casa, dovrete farci dei lavori: tenete conto anche del loro costo, per valutare le vostre capacità economiche a breve. Quanto alla scelta degli anni di mutuo, ricordate che il suo costo è direttamente proporzionale alla sua durata e quindi è inutile un impegno per una durata superiore a quella che le vostre condizioni economiche si possono permettere di sostenere. La rata è tanto più alta quanto più è breve il mutuo (ma alla fine, spenderete complessivamente di meno): calcolate al mese quanto incide sulle vostre tasche e scegliete di conseguenza. Va inoltre portata attenzione al piano di ammortamento.

· La funzione del notaio

Il notaio è il Pubblico Ufficiale che, tra l'altro, redige e provvede alla trascrizione dei Registri Immobiliari di tutti i contratti che riguardano la proprietà e altri diritti sui beni immobili. La sua funzione è quella di tutelare la pubblica fede e far sì che, attraverso la trascrizione, il trasferimento dei beni immobiliari acquisti certezza e pubblicità (solo dopo la trascrizione l'acquirente è protetto da pretese di terzi sul bene e solo attraverso la trascrizione può essere sicuro che il venditore sia il proprietario del bene. Si pensi poi al caso del venditore senza scrupoli che vende lo stesso immobile a più persone: a parte la responsabilità di chi vende, tra i vari acquirenti uno solo viene "preferito" nel senso che ad uno solo rimane la proprietà del bene, e sarà colui che, tra i venditori, per primo ha trascritto il suo rogito di acquisto. Nel contempo, il notaio provvederà alla redazione del contratto di mutuo e alla iscrizione dell'Ipoteca che, normalmente, vi accede. Data l'importanza delle funzioni e la variabilità degli importi che ogni professionista può richiedere per le proprie prestazioni, il notaio viene normalmente scelto da chi acquista. Sarà il notaio a provvedere, nell'interesse di entrambe le parti, alla redazione di un atto corretto, che corrisponde alla volontà di entrambe le parti e alla immediata sua trascrizione, nonché alla verificazione della effettiva qualità di proprietario in capo al venditore. E' suo preciso dovere provvedere a far sì che il passaggio di proprietà avvenga nella maniera corretta nell'interesse di entrambe le parti. E' altresì obbligato, prima della data del rogito, di consegnare in anticipo una bozza degli atti, in modo che le parti possano da sole o attraverso loro consulenti, controllarne la regolarità e la corrispondenza con la loro volontà. Le spese notarili sono a carico di chi acquista, salvo diversa determinazione. Allo stesso modo, gravano su chi acquista le spese relative alla accensione del Mutuo e alla iscrizione dell'Ipoteca.

· Rinegoziare un mutuo già esistente

Un Mutuo già esistente può essere sempre rinegoziato. Tutti i mutui con tasso fisso stipulati prima del 1997 che riportavano Tassi usurari sono stati oggetto di rinegoziazione "automatica" ex lege, con mutamento del tasso applicato. Se avete stipulato un mutuo (anche a tasso variabile) prima di tale data verificate l'applicabilità della legge sull'usura di cui potrete avere notizia nel glossario alla voce Tasso d'usura, e verificate che la Banca abbia, se del caso, aggiornato il tasso come stabilito. In ogni altro caso, la rinegoziazione può investire il tasso, la durata, le garanzie del mutuo: naturalmente, trattandosi del mutamento di un contratto in essere, non è mai obbligatoria, ma necessita della comune volontà delle parti.

· Il Piano di ammortamento

Nel contratto di mutuo, generalmente inteso, il debitore restituisce alla scadenza il capitale e tutti gli interessi maturati. Il mutuo immobiliare, invece, è lungo, dura dai 5 ai 30 anni, e normalmente non viene rimborsato tutto insieme alla scadenza, dato che l'importo sarebbe elevatissimo. Lo si paga, di consueto, sin dall'inizio ratealmente, secondo un piano che prevede il rimborso di capitale e interessi, detto Piano di Ammortamento delle somme date a prestito. Nel piano più classico, detto alla francese, in ogni rata di pagamento, con percentuali che variano dalla prima all'ultima, si pagheranno gli interessi e si comincia a restituire il capitale. Maggiore è la quota di capitale restituita rata per rata, minore, alla fine, saranno gli interessi che complessivamente saranno pagati alla banca.

· La Rata

La rata è la quota (mensile, trimestrale o semestrale) del piano di ammortamento che il debitore deve versare all'ente che gli ha concesso il mutuo. Dalla scadenza della rata, in caso di mancato pagamento, scattano gli interessi di mora, che saranno richiesti a parte dalla banca mutuataria.

· Restituire prima : conviene?

Le Banche prestano danaro a Interesse, che rappresenta l'utile economico che viene ricavato dal mutuo da parte della Banca; è quindi suo interesse che la restituzione delle somme date a mutuo duri nel tempo, aumentando così l'importo degli interessi (che si calcolano giornalmente) e quindi il suo utile si accresca. Un rimborso anticipato comporterebbe quindi un minor utile alla banca e la possibilità di tale Estinzione Anticipata del mutuo deve essere espressamente pattuita, altrimenti il debitore dovrà comunque continuare a pagare rata per rata. Tale facoltà è normalmente concessa al mutuatario, a patto che oltre al capitale residuo, versi nello stesso tempo un ulteriore corrispettivo alla banca, a compenso del suo mancato utile.

· Cosa succede a non pagare una rata del mutuo

In questo caso c’è il pagamento degli Interessi di Mora. Se il pagamento non avviene entro un certo lasso di tempo indicato in contratto è facoltà della banca considerare il contratto risolto per fatto e colpa del debitore, con la conseguenza che essa potrà immediatamente richiedergli il capitale residuo e una parte degli interessi che devono ancora maturare quale penale. Questo significa che, in assenza di immediata disponibilità finanziaria da parte del debitore, la Banca potrà agire sulle sue Garanzie, e cioè procedere a chiedere il dovuto a chi ha prestato, eventualmente, Fideiussione oppure provvedere al pignoramento dell'immobile oggetto dell'Ipoteca, al fine di procedere alla sua vendita all'asta, al fine di ottenere il rimborso di quanto dovuto.

· Tipi di tasso d’interesse

Gli interessi (frutti civili del capitale) sono conteggiati per giorno (il valore dell'interesse giornaliero si chiama dietimo).
Il tasso di interesse legale è, per il 2002, il 3,5%.
Se il tasso non varia per tutta la durata del mutuo esso è definito tasso fisso. Se è collegato a qualche indice economico, quale l'Euribor o altro, e si modifica nel tempo, esso è definito variabile. Se dopo un periodo a tasso fisso (in genere 24 mesi) viene concessa la scelta tra il tasso fisso e quello variabile per il prosieguo, esso è definito tasso strutturato. In glossario approfondimenti sul tema.

· INTERESSI DI MORA

Purtroppo anche il tempo ha un prezzo! Chi paga in ritardo deve quindi gli interessi di mora, parola che significa ritardo.
Nel nostro campo, l'interesse di mora è quel sovrapprezzo che, computato per ogni giorno successivo alla scadenza prevista, il mutuatario in ritardo nel pagamento delle rate deve versare, oltre all'interesse pattuito, alla banca erogatrice il mutuo.
L'interesse di mora è annualmente determinato dal Governo e per il 2001 è al 3,5% annuo. Peraltro questo è l'interesse legale di mora: le banche, generalmente, all'atto della sottoscrizione del mutuo concordano un interesse di mora di molto superiore, detto interesse convenzionale.

· TASSO DI USURA

L'art. 644 del codice penale definisce il reato di usura, punendo con la reclusione chi, in sostanza, presta danaro o altre utilità approfittando dello stato di bisogno del percepente, a tassi elevati. La L. 7.3.96 n. 108 ha precisato che in ogni caso si intende usurario quel tasso che supera una soglia che viene determinata trimestralmente dal Governo per 8 tipi diversi di operazioni finanziarie, tra cui il mutuo ipotecario per la casa. Se il tasso pattuito supera la soglia indicata trimestralmente esso è definito "usurario" e la sanzione è la mancata applicazione di alcun tasso, cioè a dire che non solo non è dovuto il tasso usurario, ma nemmeno viene applicato alcun tasso sostitutivo inferiore. Si è quindi verificato il fatto che molti mutui ipotecari pattuiti a tasso fisso anni addietro si sono "ritrovati" ad essere usurari. Per questi casi il D.L. 29.12.2000 ha definitivamente stabilito che tutti i mutui ipotecari a tasso fisso precedenti alla L. 7.3.96 n. 108, se indicanti un tasso superiore, saranno automaticamente abbassati al 8% per i mutui inferiori a lire 150.000.000 per l'acquisto di case economiche o civili, e al 9.96% per importi superiori o mutui concessi ad imprese con decorrenza 1.1.01. Quindi chi avesse contratto un mutuo ipotecario prima del 1996 si ritroverà (ma è meglio contattare l'istituto mutuante) il tasso abbassato (e potrà chiedere il conguaglio per i mesi di gennaio e febbraio).Una recentissima (febbraio 2002) sentenza della Corte Costituzionale, come ampiamente previsto, ha sindacato il D.L. 29.12.00, nella misura in cui indica arbitrariamente nel 1.1.01 la decorrenza dei "nuovi tassi". Si apre quindi la possibilità di nuovi sviluppi sul tema. La presente norma non sia applica ai tassi variabili, né ai cd. mutui agevolati. Rimane il fatto che chi abbia contratto successivamente al 1996 un mutuo ipotecario a tasso usurario (vedi tabella) potrà richiedere l'annullamento del tasso secondo la L. 7.3.96 n. 108.

· IPOTECA

L'Ipoteca è definita una garanzia reale, e attribuisce alla banca (come ad ogni altro creditore che iscrivesse un'ipoteca su un bene del proprio debitore) il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo di vendita all'asta del bene oggetto dell'ipoteca. In sostanza, il debitore che non riesce a restituire il mutuo, corre il rischio che la banca provveda - con le garanzie di un vero e proprio processo - a mettere in vendita il bene ipotecato per soddisfarsi del proprio credito residuo. Se vuoi saperne di più, vedi nel nostro glossario.

· EURIBOR e SPREAD

Nel mutuo a tasso variabile, la banca applica un interesse base che varia nel tempo e ci aggiunge un'ulteriore percentuale. L'Euribor è uno dei tassi di riferimento più utilizzati come interesse base. Si tratta della media dei tassi applicati alla banche europee tra di loro, monitorato e pubblicato dalla BCE (Banca Centrale Europea). La "ulteriore percentuale" viene chiamata, tecnicamente, Spread. Nel glossario, consigliamo una lettura della voce Tasso Variabile.

· Garanzie oltre all'ipoteca sull'immobile acquistato

Non sempre la banca si accontenta dell'iscrizione dell'ipoteca sul bene da acquistare da parte del cliente. Talora, richiede che l'ipoteca venga iscritta su altri beni, magari di proprietà di terze persone che acconsentono a tale iscrizione. Altrimenti, richiedono un impegno personale e cioè che un terzo presti una Fideiussione, ovvero che prometta che, in caso di mancato pagamento del debitore principale della banca (e cioè il cliente che ha ottenuto il mutuo), sarà egli stesso a provvedere al pagamento. La fideiussione è una garanzia personale, perché non accede ad un bene, come l'ipoteca, ma alla persona che la promette. Il Glossario vi permetterà di saperne di più sulle Garanzie reali, sulle Garanzie personali, sul Pegno e sulla Fideiussione.

· I requisiti per ottenere un mutuo

Non occorrono requisiti particolari per ottenere un mutuo. Diremmo che, in linea di massima, la banca concede il finanziamento ogni qual volta ritenga di essere sufficientemente garantita dal bene che sta per essere acquistato. Ecco perché essa fa periziare sempre l'immobile da professionisti di sua fiducia. Cercate di prendere visione della perizia; anche se non è obbligatorio, la banca non ha motivi per rifiutarsi di darvene una copia, potrebbe esservi utile per una valutazione anche vostra della bontà dell'affare che state per concludere. In ogni caso la perizia vi cautela, poiché valuta oltre al valore, la disponibilità del bene, l'assenza di "sorprese" che ne potrebbero comprimere il godimento, quali l'esistenza di servitù o altri diritti reali (su cui vedi il glossario).

· DIETIMO

Dietimo: l’interesse giornaliero. Normalmente si calcola nel caso di interessi di mora, per determinare l'incremento degli interessi per giorno di ritardo.

· Comprare "in pianta"

Spesso si acquistano case e appartamenti prima che esse siano costruite o finite e, di norma, si comincia a pagarle prima della loro conclusione. Se questa è prassi, bisogna porre attenzione al fatto che, in questo modo, si concorre a finanziare l'impresa costruttrice, che utilizza i vostri soldi per completare l'edificazione del complesso immobiliare. Il rischio è alto, perché l'impresa potrebbe fallire o non completare i lavori e non sempre i vostri soldi potrebbero essere recuperati o bene spesi. Attenzione quindi sia alla solidità della impresa costruttrice e ma anche alla solidità della impresa che vende l'immobile ed ha commesso i lavori. Se questa non paga l'appaltatrice, questa sospenderà, quantomeno, le operazioni, generando almeno un ritardo nella consegna. In questo tipo di acquisti (per molti versi preferibili, poiché l'appartamento che si compra è nuovo, le finiture messe in opera dalla impresa costruttrice con un certo risparmio economico e di solito migliore posa) bisogna porre molta attenzione alle clausole contrattuali inserite nel preliminare e richiedere appena possibile il frazionamento del mutuo, per rendere le sorti del vostro finanziamento indipendenti da quello del resto dell'immobile.

· Spese da sostenere per accendere un mutuo

Le spese del mutuo riguardano in sostanza l'istruttoria che la banca deve effettuare per valutare la convenienza e la fattibilità della erogazione del mutuo. Esse consistono in una perizia e eventuali visure immobiliari (comunque, poche centinaia di Euro in tutto). Non connesse direttamente al mutuo se non in parte, ma da tenere presenti, le spese del notaio, che accedono al rogito della casa e alla iscrizione dell'ipoteca, che è una percentuale dell'importo ipotecato. Esse possono essere oggetto di preciso preventivo da parte del notaio, che, ricordiamo, è sempre di scelta della parte acquirente.

· Agevolazioni per comprare immobili

Stato, Regioni ed Enti Locali, spesso, finanziano programmi di Edilizia Agevolata (o Convenzionale), attraverso i quali promuovono la costruzione di edifici residenziali a prezzi inferiori a quelli di mercato, destinati a fasce di popolazione con determinati requisiti. In genere, ciò si traduce, per l'acquirente finale, nella possibilità di pagare l'immobile attraverso un mutuo a tasso agevolato. Per verificare l'esistenza di tali agevolazioni bisogna rivolgersi agli uffici tecnici degli Enti Locali o visitarne i siti, che sempre più spesso segnalano l'esistenza di tali opportunità. In Rete esistono altri siti specializzati nella informazione sui mutui agevolati: spesso destinati a Professionisti o ad Imprese, detti siti sono in genere a pagamento. Oltre a queste agevolazioni, ricordiamo che ne esistono di fiscali, anch'esse in continuo divenire: si pensi all'imposta ipocatastale che è del 4% sull'acquisto della prima casa, anziché del 10%.

· Sgravi fiscali

Il costo di un mutuo può essere ridotto grazie alle detrazioni fiscali concesse al mutuatario – ci sono sempre dei costi che puoi detrarre dalle tasse. La stipula di un mutuo per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione edilizia di un immobile può generare un risparmio fiscale perché riduce l'Irpef dovuta dal contribuente. La riduzione è solo per la "prima casa" destinata ad abitazione principale.
L'ammontare del risparmio fiscale cambia a seconda che si tratti di un mutuo per l'acquisto della casa o di un mutuo per la sua costruzione o ristrutturazione.

Nel caso dei Mutui ipotecari per l'acquisto della "prima casa", è detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% di: interessi passivi; oneri accessori; e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Questi oneri devono essere relativi a mutui garantiti da ipoteca per l'acquisto di immobile come abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto (il diritto alla detrazione non si perde se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l'acquisto).
L'acquisto (fa fede la data di stipulazione del rogito notarile) deve essere avvenuto nell'anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo.
Dal 2001 si intende come abitazione principale quella dove dimorano abitualmente il contribuente o i suoi familiari. La detrazione spetta quindi al contribuente che ha acquistato la casa ed è titolare del contratto di mutuo, anche se l'immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).
L'importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari 3.615,20 euro.
Ad esempio, se nell'anno si pagano interessi passivi per 4.000 euro, la riduzione di imposta sarà di 686,89 euro (cioè il 19% di 3.615 ,20 euro, importo massimo su cui calcolare la detrazione).
Gli oneri accessori possono essere detratti solo nel primo anno del mutuo.
Tra gli oneri accessori si comprendono, tra gli altri, la commissione spettante agli Istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca), le spese notarili, le spese di istruttoria, di perizia tecnica ecc.
Le spese notarili comprendono l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dallo stesso per conto del cliente (ad esempio, quelle per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca). L'onorario e le spese del notaio per il contratto di compravendita NON sono, invece, mai detraibili.
A partire dal 2001 in caso di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi, il coniuge che ha l'altro fiscalmente a carico può fruire della detrazione per entrambe le quote degli interessi passivi, tenendo comunque fermo il tetto massimo di 3.615,20 euro.
Nel caso di mutui stipulati prima del 1993 per l'abitazione principale l'importo massimo detraibile è di 3.615,20 euro per ogni mutuatario. La detrazione è possibile a condizione che: l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro l’8 Dicembre 1993; l'acquisto dell'abitazione sia avvenuto nell'anno precedente o successivo la stipulazione del mutuo; nella rimanente parte dell'anno e in quelli successivi il contribuente non abbia variato l'abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro; nel caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia adibito ad abitazione principale.
Per i mutui ipotecari contratti DOPO il 1° GENNAIO 1993, ma entro il 31 DICEMBRE 2000 è necessario che:
l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro sei mesi dall'acquisto (entro l'8 giugno 1994 per i mutui stipulati nel 1993);
l'acquisto (data di stipulazione del rogito notarile) sia avvenuto nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo.

Nel caso invece dei Mutui ipotecari per acquisto altri immobili, é detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri: interessi passivi; oneri accessori; e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. L'importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari 2.065,83 euro per ciascun intestatario del mutuo.
Si tratta in questo caso di mutui accesi prima del 1993, e in particolare: mutui ipotecari stipulati entro il 31/12/1990 per l'acquisto di immobili diversi dall'abitazione principale (ad es. pertinenze dell'abitazione principale, immobili concessi in locazione); mutui ipotecari stipulati tra il 01/01/1991 e il 31/12/1992 per l'acquisto di immobili da adibire a propria abitazione diversa da quella principale (abitazione secondaria) e per i quali non sia variata tale condizione nella rimanente parte dell'anno e in quelli successivi (ad es. si verifica variazione se l'immobile viene concesso in locazione).

Nel caso dei Mutui contratti nel 1997 per recupero edilizio, interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione degli edifici è detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri: interessi passivi; oneri accessori; e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. L'importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è di 2.582,28 euro totali, quindi da suddividere in caso di più contraenti.
Il contratto di mutuo deve essere stato stipulato nel 1997 con lo specifico scopo di finanziare interventi di recupero edilizio riguardanti sia immobili adibiti ad abitazione, principale o secondaria, sia unità immobiliari adibite ad usi diversi (ad es. box, cantine, uffici, negozi, ecc.).

Infine, nel caso dei Mutui per costruzione di abitazione principale, per i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale è detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri: interessi passivi; oneri accessori; e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. Per interventi di ristrutturazione si intendono quelli soggetti a concessione edilizia, volti a trasformare un organismo edilizio già esistente attraverso un insieme sistematico di opere in un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente (Circ. Min. 95 del 12/5/2000).
L'importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari a 2.582,28 euro complessivi.
La detrazione è ammessa a condizione che i lavori di costruzione abbiano inizio nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e che l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei predetti lavori.
E' ormai prassi consolidata da parte delle banche rilasciare a fine anno al mutuante una dichiarazione ad uso fiscale riassuntiva dell'ammontare degli interessi passivi pagati nell'anno. Meglio comunque verificare ed eventualmente richiederla.

· Acquisto prima casa : possibile chiedere un anticipo sulla liquidazione?

Sì, i dipendenti di un'azienda privata (o i loro coniugi, se in regime di comunione dei beni) possono chiedere un anticipo sulla liquidazione per comprare la casa per sé o per i figli. Per ottenere l'anticipo sul trattamento di fine rapporto (Tfr), o sulla liquidazione, si deve documentare l'acquisto allegando alla domanda l'atto notarile, il preliminare, l'atto di partecipazione a una cooperativa edilizia o qualunque altro documento che attesti l'acquisto dell'abitazione. L'anticipazione, che può essere richiesta una sola volta, viene concessa esclusivamente per l'acquisto della prima casa e non può superare il 70% della somma maturata in almeno otto anni di servizio presso lo stesso datore di lavoro.

· ACCOLLO

Si ha Accollo di un mutuo quando si subentra, a titolo particolare, nelle obbligazioni assunte dal contraente originario a seguito della vendita del bene ipotecato. L'accollo del mutuo assistito da ipoteca è legato all'adesione delle Banche creditrici che normalmente non liberano il mutuatario originario (ma si può comunque richiedere di esserne liberati). L'accollo in questione ha carattere cumulativo e non liberatorio; ciò significa che responsabili del debito ipotecario sono sia il contraente originario che il subentrante. Va pure sottolineato come le Banche possano anche non aderire all'accollo nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti della capacità di credito richiesta.

· ISC

Una recente raccomandazione della Banca d’Italia invita gli Istituti di credito a dichiarare lo ISC (Indice Sintetico di Costo) che rappresenta il tasso effettivo globale che comprende tutti i costi connessi con la stipula di un mutuo. Dovrebbe corrispondere al TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che già quasi ogni banca riferisce all’atto dell’erogazione del prestito. A differenza del TAEG, che non è calcolato in maniera omogenea dai diversi istituti di credito (non tutte le spese – istruttoria, assicurazioni, ecc. - vengono calcolate da molte banche), l’ISC dovrebbe evitare questi inconvenienti, essendo un criterio comune per tutti. Per altro, non è ancora un indicatore obbligatorio.

· Estinguere il mutuo

Dal 1998 è possibile rinegoziare o stipulare un nuovo mutuo, dopo aver chiuso quello precedente, senza perdere i benefici fiscali o la loro continuità.

Se si estingue il vecchio mutuo e se ne fa uno nuovo, anche da un’altra banca, si può continuare a detrarre gli interessi passivi a patto che l'immobile ipotecato resti sempre lo stesso e che il nuovo mutuo non sia superiore al captiale residuo da rimborsare maggiorato di spese e oneri.

Se si rinegozia il vecchio rapporto ed il mutuo viene rimodulato, tutto continua come prima perché non si verifica una innovazione che possa mettere in pericolo le agevolazioni.

· Il finanziamento può coprire l'intero prezzo d'acquisto?

No. Le banche finanziano in genere fino al 75-80% del valore, mentre il resto deve essere anticipato in contanti. Questa non è una regola ferrea, in qualche caso si può ottenere un finanziamento maggiore, fino ad avvicinarsi al 100%, se la banca ha la garanzia di essere rimborsata.

Normalemente la banca controlla il reddito dell'acquirente che deve essere compatibile con l'importo delle rate da rimborsare. Se la rata non supera il 25-30% del reddito familiare, non ci sono di solito problemi. Se poi qualcuno altro fa da garante, ad esempio un parente o i genitori, la banca è ancora più disponible.

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